Duizenden woningen verdeeld over honderden complexen. Binnen één jaar volledig inmeten volgens NEN 2580.
Vesteda en Tetra Tech maakte het mogelijk door een mix van snelheid, precisie en deskundigheid. Een uitdagend project dat niet alleen de regels volgt, maar ook de basis legt voor een data gedreven en duurzame toekomst.
Als een van de grootste woningbeleggers van Nederland streeft Vesteda naar een toekomst waarin duurzame en betaalbare huurwoningen het middensegment versterken. Maar achter die ambitie schuilt een complex proces: elk woningdetail moet feilloos worden vastgelegd. Denk aan nauwkeurige vierkante meters voor NEN-2580-rapporten en essentiële kenmerken voor het woningwaarderingsstelsel. Deze cijfers bepalen niet alleen de punten, maar leggen ook de basis voor een eerlijke huurprijs.
Uitdaging
Met een verandering in het woningwaarderingsstelsel vallen vanaf juli 2024 ook middenhuurwoningen onder gereguleerde huurprijzen. Voor Vesteda betekent dit dat de kerngegevens van duizenden woningen volledig en correct moesten worden vastgelegd volgens NEN-2580 en WWS (woningwaarderingsstelsel)-normen. Die opgave gaat voor de woningbelegger verder dan alleen regelgeving.
“Nieuwe wetgeving of niet, je wilt je data op orde hebben,” verklaart Robbert van Hagen, projectcoördinator bij Vesteda, die ambitie. “Voorheen beschikten we over gegevens, maar deze waren nog niet altijd volledig of uniform. Dit project moet dat oplossen en zorgen voor één centrale versie van de waarheid. Een stevige basis voor alles: van taxaties tot onderhoudsplanning.”
Met meer dan 28.000 woningen in beheer is de schaal indrukwekkend. Maar daar komt meer bij kijken: ook de belangen van bewoners spelen een grote rol. “Je kunt niet zomaar aanbellen en zeggen: we komen meten,” legt Karla van Stekelenburg, projectleider bij Tetra Tech uit. “Het vraagt om een strakke planning en duidelijke communicatie.” Tegelijkertijd is precisie onmisbaar. Van woningtypen tot keukenbladen en energievoorzieningen – alles moet tot in detail worden vastgelegd en gerapporteerd.
En dan is er de tijdsdruk. “Het is cruciaal om complete en accurate data op te leveren,” beseft Robbert. “Niet alleen om aan de regelgeving te voldoen, maar ook om onze interne processen efficiënter te maken. Dit vraagt om strakke planningen en intensieve samenwerking. Dankzij hun capaciteit, expertise en teamwerk is Tetra Tech een betrouwbare partner, versterkt door hun lidmaatschap van de vereniging De Vierkante Meter,” voegt de projectleider toe.
Wat houdt de nieuwe WWS in? Huurprijsbescherming bestaat al voor het sociale segment (tot circa 141 punten), maar per 1 juli 2024 is deze grens opgetrokken tot 187 punten (nu vergelijkbaar met een huurprijs van 1.000 euro). Hierdoor krijgen middenhuurwoningen ook een gereguleerde huurprijs en zal Vesteda voor die woningen ook het woningwaarderingsstelsel moeten gaan toepassen.
Oplossing
Hoe beheer je een verhuurportefeuille met tienduizenden woningen? Voor Vesteda draait het om slimme keuzes. “Het is niet haalbaar om alle woningen in te meten,” legt Robbert uit. “Daarom meten we per complex de verschillende woningtypes representatief in. Zo hebben we van elk type de exacte metrages.”
Vesteda bepaalt zorgvuldig per woning welke acties nodig zijn: inmeten, WWS of beide. “Vanaf dag één ligt de focus op snelheid en kwaliteit,” vertelt Karla. Het project start met een strak plan: elk complex wordt opgedeeld in woningtypes. Bij een complex met 50 appartementen maakt Vesteda bijvoorbeeld een verdeling van de verschillende woningtypen die Tetra Tech inspecteert. Of het nu gaat om een eengezinswoning met of zonder garage, elk type wordt nauwkeurig ingemeten. Zelfs de algemene ruimtes, zoals entreeportieken, trappenhuizen, galerijen en de bruto vloeroppervlakte van het gebouw, worden meegenomen.
Deze aanpak levert een compleet beeld op met minimale belasting voor bewoners. Via een online portal delen Tetra Tech en Vesteda direct tekeningen, meetrapporten en WWS-kenmerken met elkaar. “Alles verloopt gestroomlijnd, en de digitale werkwijze zorgt voor snelheid en nauwkeurigheid,” zegt Robbert. “Bij onverwachte woningtypen schakelt Tetra Tech snel en denken ze proactief mee als verlengstuk van ons team.”
Projectstatistieken
- 28.000 Aantal woningen dat Vesteda in beheer heeft
- 4.500 Aantal woningen dat door Tetra Tech is ingemeten
- 15 Gemiddeld aantal woningen dat inspecteurs van Tetra Tech per dag hebben ingemeten
Resultaat
In slechts één jaar meet het team van inspecteurs van Tetra Tech meer dan 4.500 woningen nauwkeurig in. Een gemiddelde van 15 woningen per dag. Verdeeld over 465 complexen en 3.257 woningtypen ontstaat zo een centrale database waarin alle kerngegevens overzichtelijk en consistent zijn vastgelegd. “Dit geeft ons de stevige basis die we nodig hebben om efficiënt te werken en toekomstbestendig te blijven,” vertelt Robbert.
De impact van dit project gaat verder dan data. Het sluit naadloos aan bij Vesteda’s duurzaamheidsdoelen. “We kijken continu naar de staat van onze portefeuille en hoe we die kunnen verbeteren,” legt Robbert uit. Inspecteurs verzamelen waardevolle informatie over energielabels, isolatie en verwarmingssystemen. Deze inzichten helpen Vesteda strategische keuzes te maken voor verduurzaming en onderhoud.”
“Met deze data kunnen we gericht complexen prioriteren voor energiebesparende maatregelen, zoals zonnepanelen of warmtepompen,” zegt Robbert. Het resultaat? Lagere energiekosten voor huurders én een stap dichter bij Vesteda’s ambitie om het huidige CO-2-verbruik van haar woningen te reduceren. “Het was een enorme uitdaging, maar samen hebben we het waargemaakt.”
Projectdetails
Opdrachtgever
Vesteda
Locatie
Amsterdam
Provincie
Noord-Holland
Sector
Expertise
NEN 2580 meetrapport, NEN 2580: Woningcorporaties en Gemeentes
Benieuwd wat we voor jou kunnen betekenen? Onze experts denken graag mee.
